今年房价会大跌吗？——从政府的角度看房价(转载)
近来，看空2014年房地产市场的人似乎越来越多。著名“死空头”谢国忠，认为2014年房价将下降50%；地产大佬王石，神神秘秘、欲言又止地说了半句“不妙”；就连“死多头”任志强也认为，2014年房价的涨幅会回落。不过，这些预言都没有近日香港楼市的大降价让人震撼。香港可是中国当仁不让的一线城市，它的降价至少会从心理上影响北京、上海、深圳、广州的房价。
但房价从来都不是由市场中的某一方决定的，而是多方博弈的结果。如果你关注证券市场，就会发现一个铁律：每年年初，媒体都会大肆报道券商、基金公司和私募们对未来一年市场走势的预测，那个支持率最高的预言，最终都不会成为现实。为什么？因为监管层也在研究这些预测，他们会针对那个最受认同的预测制定对策，对冲影响。房地产更是这样，因为这个行业的影响远远超过股市。
下面，让我们猜猜政府的心思和可能的对策吧。
一、政府的考量
我在此前多篇文章中都说过，中国经济增长主动力自2002年开始到2008年完全切换到了“地方债+房地产”模式。现在这个模式走到头了，需要改革，需要切换。切换到什么模式？当然是重启“中国制造”，力争升级为“中国创造”。对此政府看得非常清楚，十八届三中全会已经进行了全面部署，但是改革需要时间。也就是说，经济增长模式需要一个切换期。在切换期里，原有的“地方债+房地产”模式不能一棍子打死，因为产业升级远未完成，房地产的倒掉会让中国经济会突然失去动力，非常危险。
过去一年，中国最大的看点显然不是经济，而是政治。反腐败、改进官场作风、探索把权力装入笼子，是最突出的成果和正在进行的重点工作。在这样的背景下，稳住经济、守住增长底线显然意义非凡，这关系到改革的成败和社会的稳定。
应该说此轮改革的时机也好也不好，跟2008年和2009年全球金融危机时相比，显然要好很多，毕竟美日欧的经济在复苏；但是不利因素也很明显，美国正在逐步退出量化宽松，热钱回流发达市场并逐步被回收，人类历史上货币最宽松的时代结束了。在这样的大背景下，新兴市场国家普遍面临热钱流出，经济失速。这个时候，如果你货币贬值，必然造成严重的国内通胀；如果继续过度升值，可能出现利率高企、通货紧缩、实业萧条。
而中国房地产市场之所以出现危局，最大的外因就是美国退出量化宽松政策。而内因有三：一是近年来房价上涨过快，超过了多数居民的负担能力；二是人民币对内贬值，对外升值，如果以美元计价，中国的房子显得尤其贵；三是房地产发展太快，供应量超过了正常城镇化的需求，尤其是三四线城市更是这样。
2012年第三季度，也就是十八大前的一个季度，中国经济出现了近年少有的增速下滑；2013年二季度，因为“钱荒”又重演过一次。这两次下滑犹如压力测试，让政府探明了“底线”的所在。而两次下滑，都导致了对房地产调控的阶段性放松，并带来房价的反弹。两次下滑还告诉我们，如果房地产崩溃，中国的经济是承受不起的。
所以，面对2014年的地产危局，政府必然有对冲政策，或出台或预备着。
二、可能的对策
1、一线城市房价是关键，只要四大核心城市红旗不倒，房地产市场泡沫全面破裂就比较难。局部的破裂政府不怕，甚至乐意看到，有点风险、有点教训可以让大家冷静点。但是一线城市房价也不能像去年那样上涨失控，那样会一下子达到高潮，房价泡沫极易破裂。所以，未来政府将通过调控让一线城市的房价稳定向上，慢慢地涨，这样可以稳住全国市场，延长房地产拉动经济的时间，为增长模式的切换赢得时间。
2、部分城市可能会放松调控。如果三四线城市出现较大面积的下跌，部分城市可能将会被允许放松调控政策。比如取消限购、限贷政策。到了一定程度，购房入户政策也许会重出江湖。
3、如果需要，房地产企业发债、IPO、股票增发的限制可能会放松。
4、如果需要，有关房地产的税收也会优惠甚至暂时减免。
5、各省正在落实的单独生二胎政策，也会对房地产市场构成支撑。
总之，房地产目前对中国的重要程度超出很多人的想象。我们甚至可以说，它到了“大而不能倒”的地步。但无论从价格还是供应量上看，这个“大而不能倒”的行业都已经触碰到了阶段性的天花板。
尽量延长房地产繁荣的时间，尽量填充泡沫，不让泡沫破裂，为经济转型和改革赢得时间，这是政府最基本的想法。未来政策将与市场不断进行博弈，市场冷了就让它热起来，市场过热了就让它冷下去。就如同走钢丝一半，左倾是不行的，向右转也是不允许的。
好在人民币没有自由兑换，热钱进来容易出去难；好在中国仍然维持贸易顺差，有巨额的外汇储备。这些都让中国跟巴西、南非、俄罗斯、印度、土耳其等新兴市场国家相比，显得更有底气一些。
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