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中国的房价能不能跌一半？看 到这个问号，你会怎么想？
如果是政府，可能会说这个提 法违背“房地产市场健康稳定发展” 的方针，地方土地财政将大缩水， 难以为继；如果是银行，可能会说 它们的“抵押品价格体系”要崩溃； 如果是高价拿地的开发商，可能会 觉得末日将临；如果是有产阶层， 可能会说“你不要危言耸听”；如果 是买不起房的漂流一族，可能会说 “跌一半也买不起”；如果是实体经 济中的企业主，可能会说“房价降 下来，员工稳下来”；如果是经济 学家，可能有的说“中国经济将会 硬着陆”，有的说“泡沫早消除，中 国早安定”……
这个问题并不是《第一财经日 报》记者想出来的，而是小米科技 董事长雷军提给万科总裁郁亮的。 不久前，郁亮和上海媒体高层交流 时，谈到了互联网思维对他的冲击 。
当雷军问郁亮“你们盖的房子 价格能不能跌一半”时，郁亮也曾 一愣。但仔细思考后，他觉得这个 可能性不是完全没有。2013年底， 郁亮在一次内部演讲中说，他担心 未来房地产行业会不会出现类似“ 小米”的搅局者，以互联网思维模 式打破旧秩序，威胁甚至取代以万 科为代表的行业模式。
在郁亮看来，小米做着再传统 不过、“再红海不过”的手机、电视 ，却在短期内取得了巨大成功，是 因为它用互联网方式创造出了以前 无法想象的高性价比的产品，同样 的性能以前要卖很贵，而现在很便 宜。因为小米除了核心的研发、用 户维护等功能外，生产等环节通过 整合资源外包实现，销售也通过互 联网直供，没有中间成本。
小米的定价原则是“平进平出” ，不赚原材料、零部件等硬件的钱 ，而是用有吸引力的售价快速占领 消费者，在软件和互联网应用中开 展增值服务。
来看万科的价值链：筹资、买 地、设计、施工、销售、物业管理 。郁亮说：“我们买地的钱哪来的 ？集资，投资者给我们钱或我们借 钱。设计谁做？请别人做。施工请 别人施工，卖房子请别人卖，物业 也是请别人管理。那么我们创造了 什么呢？好像没有什么。而我们的 行业又这么好，会不会有人想着要 取代我们？”
而互联网思维可能是这样的： 首先，一批想买房、又嫌房价太贵 的人组成合伙企业，把能拿出来买 房的钱拿出来，筹资问题解决了； 接着买地，不少房地产项目中地价 占房价的比重也就是20%到30%； 设计，不用像现在这样请顶级设计 事务所，住房其实是很简单的需求 ，找一些好的户型在网上征求意见 和修改，自己就可以完成；建筑施 工安装，公司这么多，可以外包； 销售，自己消化，连外包也不用， 更不用去建豪华的“营销中心”。这 样的模式，资金成本低，设计成本 低，几乎没有营销成本，房价就会 大大下降。
“有人可能会说，房地产是高 度管制的行业，从规划到施工审批 很复杂，也不可能让你随便买地和 建设。是的。但如果管理层发现， 一些年轻人用这种方式能更好地解 决住房问题，让住房不再成为一个 压力重重的社会问题，是不是就会 认可甚至支持？
“现有的体系解决不了的问题 ，有人用新方式解决了，有什么不 好呢？至于审批环节，如果按照互 联网思维，都在网上公布，审批实 时透明，看哪个环节慢，不是也能 加快审批吗？问题不在于互联网思 维能不能让房价跌一半，而在于， 用这种思维看未来，现在所有的模 式未必就是合理的，不能改变的。 ”郁亮说。
在一次业内论坛上，郁亮更直 接表示，包括万科在内，房地产行 业并没有准备好未来的”船票“。他 说：“房地产未来20年基本向好的 局面不会改变，这是大势，但谁能 在未来存活、发展得好，包括万科 在内，可能都没有准备好这张‘船 票’。我们未来的对手不是现在所 谓的对手，而可能是完全不知道的 人做我们的对手。所以我觉得我们 的行业真的需要改变，与其被别人 革命，不如革自己的命，这样的话 至少可以选择‘死’的方式会好看一 点。这是一个特别严肃的话题。”
万科多年来积累了庞大的业主 资源，万科物管曾是一面服务的旗 帜。郁亮对此的思考是，“未来会 不会有哪个企业说，我来替你管所 有物业，物业管理完全免费。为什 么可能呢？计算一下，万科全国不 少小区一个三口之家的房子，一年 收的物业管理费是3000多块钱，人 均1000块钱。而这些用户的价值是 很高的。虽然免收物业管理费，但 因为精准了解业主，可以为他们提 供其他服务比如金融服务，通过其 他服务形成商业模式。”
万科执行副总裁毛大庆曾表示 ：“万科下一步的商业模式将与苏 宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业 模式如出一辙，将产业链的上下游 全线打通，利用万科充沛的金融资 源为其提供服务，在搞定银行金融 通道后，下一步一定会和互联网公 司合作，将金融服务变得更加便利 化、互联网化，符合现代消费趋势 。”
郁亮说，张瑞敏有一句话“没 有成功的企业，只有时代的企业” ，听了很触动。现在的观念，包括 百年老店、基业长青、精益求精、 日积月累，都是建立在工业时代的 基础上的，其前提是有一个很稳定 、恒定的商业环境。而在发生了“ 破坏性创新”的环境大变革之中， 这些东西还够不够用呢？
在世上所有的制约中，对人的 思维的制约是最大的制约。且让我 们站在互联网这个制约最少的、又 新又平的地方，大胆思考一下：中 国房价能不能跌一半？
http://hpicc.org/hpi/8100026.html |
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发表于 2024-10-30 03:34:53