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十八届三中全会落幕，将对国内经济、政治、文化、民生产生深远的影响。作为国内经济改革纲领性的文件，会议公报明确提出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
一直以来关于市场“看不见的手”和国家宏观调控“看得见的手”的讨论和争议就没有停止过，尤其是对于发展中的社会主义国家而言，当然这其中有历史、国家政治、体制等多方面的因素。从计划经济到市场经济是一个巨大的转变，从政府主导到市场主导更是观念性的突破。未来市场化将在我国经济领域的各个层面有所体现，实现资源的有效配置，体现政府的服务功能而不是行政干预。
此次三中全会的召开，房地产似乎被“边缘化”了。没有直接针对房地产行业的相关政策的出台，没有提及房地产长效调控机制的完善。开发商可以松一口气了；购房者也应该可以放下心中的纠结与期望了。未来国家不会轻易出台全国性的房地产调控政策，除了必要的监督管理，不会再次用行政手段干预楼市的发展。三个字：市场化。市场化运作房地产行业发展是大势所趋。
市场化，应该是一个怎样的市场化呢？所谓房地产宏观调控政策有限购、限贷；有调节房贷首付比例、利率；有限制房企再融资；有增加供给的保障性住房建设等等。市场化形势下，国家将不会对房企融资有更多的限制，房企要自担风险，银行也要自担风险；房企可以用天价“地王”拿地，不用再过分在意大众的流言蜚语，市场化情况下，一切以供需规律来说事。但是单个的企业能否拿到地，能否取得银行的信任拿到钱，能否得到消费者的认同卖出房子等，也是要靠市场来说话的。从上市房企发布的年中报可以看出，房企的毛利率呈现明显的下滑趋势，维持较高的利益率不是一件容易事情了。
房地产行业市场化竞争将更加激烈，市场更加透明、公开、公平，市场竞争秩序有望趋好。大型房企实力雄厚，品牌知名度高，信誉高，产品质量有保障，融资、产品变现均不是问题；小型房企恐怕就没有如此好的生存环境。房地产行业市场化竞争的大幕拉开，房企们开始拼资金、品牌、产品质量、物业管理服务等等，这些将有望提高行业整体的素质，更好的满足消费者需求。
市场化运营情况下，有需求就会极大的刺激供给。但是房子不一样，得有地，没有地，就像“没有底”，一切就是空谈。三中全会会议公告看点之一：“土地制度有重大变化，土地流转加快推进，同地同权。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。”这个是重点，未来城市建设用地，尤其是住宅用地供给有望增加。靠市场，不靠其他，从根本上增加土地供给，增加住房供给才能真正对国内“高房价”有一定的震慑力。
虽然没有直接的楼市政策，但此处“无声胜有声”。当然也有遗憾，房产税扩围无望，起码中短期内是如此。如同国企改制一样，任何改革，涉及到改革者自身的利益，总是变得异常艰难。而这可能会为市场化的房地产运营，留下很大的隐患。
转自：中投顾问
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发表于 2024-10-16 06:19:57